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On nous demande régulièrement dans nos séminaires de comparer les baux hôteliers et les contrats de location gérance hôteliers, depuis les récentes réformes qui impactent ces deux contrats. Nous vous proposons ci-après un résumé des caractéristiques des deux types de contrats dans le domaine hôtelier et des résidences de tourisme.

 

    •     Définitions

o  Le bail commercial est un contrat de location d'un immeuble, au sein duquel le locataire exploite un fonds commercial, industriel ou artisanal[1]. (location de murs) 

o  La location-gérance est un contrat, par lequel le propriétaire du fonds de commerce loue celui-ci au locataire-gérant qui va l’exploiter à ses risques et périls (location de fonds).

 

 •     Réglementation applicable à chaque contrat 

o  Le bail commercial est régi par les articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce (NB: il y a des dispositions spécifiques sur les baux hôteliers pour les travaux effectués par le locataire dans le Code du Tourisme).

o  Le contrat de location-gérance est régi par les articles L141-1 et suivants du Code de Commerce.

 

•     Quelle est la faculté de contrôle des performances de l’exploitant ?

o   Dans le contrat de bail commercial, hypothèse d’un bail avec un loyer variable calculé sur le CA : en cas de mauvaises performances du locataire, le bailleur ne percevra simplement pas de loyer. Le propriétaire ne peut jamais intervenir dans la gestion de son locataire ( même en cas de défaut de paiement de son loyer ) .

o  Dans le contrat de location-gérance, le loueur, peut contrôler par ex le CA/ le RBE du locataire via des tests de performance et résilier alors le contrat sans indemnité si le locataire gérant n’atteint pas ses objectifs

 

•     La charge des gros travaux : qui l’assume ?

o  Le décret n°2014-1317 du 3.11 2014, pris en application de la loi Pinel du 18 06 2014, impose que les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du Code civil (Code com., art. R.145-35) et la mise aux normes sont à la charge du bailleur et une obligation pour le bailleur de fournir un état prévisionnel des travaux tous les 3 ans.

o  Dans le contrat de location gérance, tous les travaux et de mise aux normes peuvent être mis à la charge du locataire-gérant (liberté contractuelle)

 

•     Les enjeux en cas de cession de l’immeuble 

o  Bail commercial : le locataire dispose d’un droit de préemption en cas de cession de l’immeuble par le bailleur ( ref article L 145-46-1 C. com)

o  Location Gérance : Le loueur peut vendre librement l’immeuble. Les parties peuvent néanmoins aménager des clauses d’indemnités et de préemption

•     Les facultés de sortie anticipée du contrat 

o  Bail commercial : le locataire dispose de la faculté de donner congé à l’expiration de chaque période triennale sauf exception( ref article L 145-4 C. com)

o  NB : Le bail commercial hôtelier peut déroger à la faculté de résiliation triennale du preneur, car il s’agit de locaux monovalents( ref Loi Pinel du 18 06 2014)

o  Location gérance : le locataire doit exécuter le contrat jusqu’au terme convenu

 

•     Que se passe-t-il au terme de chaque contrat?

o  Bail commercial: droit au renouvellement contraignant pour le bailleur - en + Indemnité d’éviction dissuasive. ( Art L 145-14 C. com ) Le bailleur est en droit de refuser le renouvellement du bail commercial, mais il doit alors verser au locataire une indemnité d'éviction, sauf s'il invoque un des motifs prévus par la loi.

o  Location-gérance: le loueur n’est assujetti à aucune indemnité d’éviction au terme du contrat - pas de droit au renouvellement pour le locataire- gérant.

 

•     La location-gérance hôtelière : effet de mode ou réelle opportunité aujourd’hui ?

o  Intérêt pour le loueur qui conserve la propriété du fonds de commerce hôtelier, sans en assumer le risque d’exploitation

o  Moyen fréquent de préparer ultérieurement une cession du fonds

o  Souplesse contractuelle

o  Si le propriétaire souhaite reprendre l'exploitation de son fonds de commerce, il ne pourra pas se voir opposer par le locataire-gérant un quelconque droit sur les éventuelles améliorations qu'il aurait apportées au commerce

o  La mise en location-gérance procure un revenu au loueur sans devoir exploiter le fonds. En +, simplicité pour le loueur dans le management et le suivi administratif et comptable de ce type de dossier

o  Il n’y plus de solidarité loueur – locataire gérant depuis décembre 2016 (Loi Macron II)

 

•     En conclusion

•             A noter désormais une relative rigidité du statut des baux commerciaux par rapport à la location-gérance, où la solidarité loueur – locataire gérant n’est plus un problème comme avant

•             Le nouveau statut des baux commerciaux est souvent favorable au locataire. Est-il toujours adapté aux hôtels, vu leurs contraintes spécifiques et lourdes comme ERP et charges de CAPEX ?

•      Le contrat de location-gérance offre d’avantage de flexibilité et des moyens aisés pour le loueur de s’assurer de son exécution.

 

Christopher BOINET et Anne EPINAT- Avocats à la Cour  - In Extenso Avocats
http://iea-avocats.fr/index.php/nos-competences/hebergement-touristique-et-immobilier-de-loisirs

 

 

[1] Voir article déjà paru :« Résidences de tourisme, résidences hôtelières et hôtels : les baux évoluent »

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